Quelle: Property Magazine, 28. November 2011
Von Martin Schaffer, Kohl & Partner
Immer häufiger wagen sich Immobilien Developer an Mixed-Use-Immobilienkonzepte heran. Auch von Hotelbetreiberseite gibt es Signale, eine gemischte Nutzung der Immobilie zu akzeptieren. Aber sind solche Nutzungsformen auch für Investoren geeignet?
Die Asset Klasse Hotelimmobilie ist für viele Investoren und Developer nach wie vor interessant. Die rasante Zunahme an kürzlich fertiggestellten Projekten in vielen Teilen Europas (z.B. in Städten wie Berlin, Wien) haben diesem Interesse keinen Abbruch getan. In den durchgeführten vergleichenden Planrechnungen der Investoren und Developer zeigt sich jedoch häufig, dass mit Hotelimmobilien niedrigere Renditen erzielt werden als in anderen Asset Klassen (wie z.B. Office, Retail) Dem gegenüber stehen auf der Habenseite relativ stabile Einkünfte aus Management- oder Pachtverträgen aus Hotelbetrieben.
Attraktiver Rendite-Mix ist entscheidend
Investoren und Developer bemühen sich daher, die Vorteile einer möglichen höheren Rendite aus z.B. Retailobjekten zu nutzen und diese mit der „stabilen“ Einkunft aus dem Hotelbetrieb zu kombinieren, um so einen attraktiveren, stabilen Rendite-Mix zu erzielen. Es gibt mittlerweile einige solche Beispiele unterschiedlicher Natur:
a) In innerstädtischen Lagen werden teure Erdgeschoßflächen an Retail-Kunden vermietet, das Hotel erhält einen Eingang im Erdgeschoß und beginnt dann im ersten Stock mit Lobby und Rezeption
b) Wohn-/Officeflächen und Hotel werden in einem Gebäude gemeinsam untergebracht
c) Auf ein bestehendes Fachmarktzentrum wird eine Hotel aufgesetzt um die Infrastruktur des Fachmarktzentrums besser nutzen zu können (z.B. Parkplätze, die zu unterschiedlichen Zeiten frequentiert werden)
Diese Liste lässt sich noch mit anderen Beispielen fortsetzen. Werden diese Mixed-Use Konzepte von Hotelgästen, Investoren und Hotelbetreibern akzeptiert?
Synergien oder Nutzungskonflikte – das ist die Frage
Die Vermietung von Erdgeschoßflächen an Einzelhändler und die Verpachtung des Hotels an einen Pächter wurde bereits öfters realisiert bzw. wird von vielen Projektentwicklern angedacht. Prominente Beispiele dafür sind z.B. das Hotel Europa und das Hotel Ambassador in der Wiener Kärntner Straße. Aus Sicht des Hotelbetriebs ist darauf zu achten, dass die Retailfläche keinen negativen Einfluss auf das Image des gesamten Gebäudes (und damit auch auf das Hotel) nimmt. So wäre z.B. ein Erotikshop oder ein Second Hand Laden wenig hilfreich für die Positionierung des Hotels und die Akzeptanz seiner Gäste. Besonders ist darauf zu achten, dass Zu- und Ablieferung den Hotelbetrieb nicht stören, und die im Erdgeschoß untergebrachten Einzelhändler mit deren Positionierung in etwa dem Qualitätsstandard bzw. Kategorie des Hotelbetriebs entsprechen.
Im zweiten Fall werden auf einer Einlagezahl im Grundbuch oder in einem Objekt zwei (oder mehrere) unterschiedliche Nutzungsformen konzipiert. So kann zum Beispiel in einer Immobilie ein Office Park und daran angrenzend das Hotel errichtet werden. Im Optimalfall entstehen sogar Synergien, die für die Entwicklung beider Nutzungsformen durchaus von Vorteil sein können (z.B. Mitarbeiter aus einem Büro in den Office Parks benötigen Apartments mit Hotelservice für eine längere Nutzungsdauer). Ähnliches gilt hier wie bereits vorher genannt: die Positionierung der beiden Mieter muss sich ähnlich sein.
Das dritte Beispiel wird und wurde bereits von einigen Developern näher betrachtet, teilweise auch realisiert. Der Aufbau eines Hotels auf ein bestehendes Fachmarktzentrum. Der Vorteil liegt in der gemeinsamen Nutzung der Infrastruktur, wie z.B. des Parkplatzes, der zu unterschiedlichen Tageszeiten benötigt wird. Häufig befinden sich in oder rund um solche Fachmarktzentren auch Systemgastronomiebetriebe, die eine gastronomische Mindestverpflegung der Hotelgäste sicherstellen und somit im Hotel keine – häufig teure – eigenständige Gastronomie erforderlich ist. Sicherlich kommen für eine solche Lösung überwiegend (Low) Budget oder Economy Hotels in Frage.
Den Exit mitdenken
Für alle oben vorgestellten Varianten – oder auch ähnlichen Kombinationen – gilt: Der Kreis an potenziellen Käufern für eine solches Mixed-Use-Development ist eingeschränkt. Immer mehr Investoren suchen nach „sortenreinen“ Asset Klassen, da diese Immobilien z.B. in Hotelfonds unterzubringen sind, wo Einzelhandelsobjekte keinen Platz haben. Daher gilt es bei der Planung eines solchen Developments nicht ausschließlich die kurzfristige erzielbare Rendite im Kopf zu haben, sondern es ist erforderlich, auch den Exit von Beginn an mitzudenken.
