Quelle: Top hotel, 23. Juni 2011
Mit rund 11,1 Millionen Übernachtungen im vergangenen Jahr erzielte das Münchner Beherbergungsgewerbe sein achtes Rekordergebnis in Folge. Dies ist ein Plus von bemerkenswerten 12 Prozent gegenüber 2009. München etabliert sich damit quasi als dynamischer Dauerbrenner auf den vorderen Rängen unter den deutschen Top 10-Hotelstandorten, der konjunkturell oder Messezyklus bedingte schlechtere Jahre scheinbar mühelos überwindet, so der Tenor des aktuellen Hotelmarktberichts des Berliner Immobiliendienstleisters Dr. Lübke.
Bezogen auf die Kettenhotellerie belegte die bayerische Metropole in 2010 bei den drei wesentlichen Kennziffern Zimmerauslastung, Zimmerpreis und Zimmererlös (Revpar) den Spitzenplatz. Im ersten Quartal 2011 ist die Metropole nun weiterhin auf Wachstumskurs – die rund 2,3 Millionen Übernachtungen entsprechen einem Plus von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal 2010. Der Zuwachs aus den Auslandsmärkten (+10%) spielt dabei eine immer wichtigere Rolle. Neben den USA und Italien entwickeln sich vor allem die Märkte Russland, Asien sowie die Arabischen Golfstaaten sehr vielversprechend. Hotelexperte Alexander Trobitz sieht im Freizeitsegment, ungeachtet der Bedeutung als Messe- und Kongressstandort, auch die dauerhaft stabilsten Entwicklungspotenziale für die Landeshauptstadt. Für Betreiber und Investoren bleibt der Hotelmarkt damit äußerst attraktiv.
München etabliert sich damit quasi als dynamischer Dauerbrenner auf den vorderen Rängen unter den deutschen Top 10-Hotelstandorten (Foto: Bayern Tourismus Marketing)
Im Zuge des konjunkturellen Aufschwungs und eines sehr guten Messejahres konnte München in 2010 im Vergleich der deutscher Hotelmärkte überproportional stark von der Erholung des Reiseverkehrs profitieren. Monatlich zweistellige Wachstumsraten und die traditionell starken Reisemonate Juli bis Oktober mit jeweils über eine Million Übernachtungen bescherten der bayerischen Landeshauptstadt ein traumhaftes letztes Jahr. Gegenüber 2009 erhöhte sich der Übernachtungsanteil der inländischen Gäste um 8,7 Prozent auf 5,9 Millionen und der Anteil der ausländischen Gäste um 16,3 Prozent auf 5,2 Millionen. Mit dem fortschreitenden Wachstumstrend in den ersten drei Monaten dieses Jahres und dem ungewohnt milden Frühlingswetter seit April könnte die Metropole auf eine sehr gute Halbjahresbilanz zusteuern. „Der Münchener Hotelmarkt profitiert weiterhin von der internationalen Aufschwungstimmung, die sich sowohl in der zunehmenden Tagungs-, Kongress- und Messebeteiligung als auch dem wachsenden Tourismusaufkommen widerspiegelt“, meint Trobitz.
München: In 2010 die Goldmarie unter den deutschen Top 10-Standorten
Nach dem vorübergehenden Auslastungseinbruch in den Krisenjahren 2008 und 2009 konnte München in 2010 eine um 3,5 Prozentpunkte auf 55 Prozent gestiegene Auslastungsquote für das gesamte Beherbergungsgewerbe erzielen und positioniert sich damit an erster Stelle vor den Konkurrenten Hamburg (54,2%) und Berlin (51,0%). Klarer Gewinner ist die Kettenhotellerie, die eine durchschnittliche Zimmerauslastung von 72 Prozent erreichte und mit einem um 18,5 Prozent auf 113,18 Euro gestiegenen Zimmerpreis einen durchschnittlichen Zimmererlös (Revpar) von 81,60 Euro (+31,2%) realisieren konnte. Von einem bereits hohen Niveau aus den Vorjahren kommend, belegt München damit die absolute Spitzenposition.
Starke Wachstumsdynamik lockt Betreiber und Investoren
Die in den Krisenjahren ausgelöste Preissensibilität hat eine Diversifi-zierung des Hotelangebotes durch Ausweitung des Zwei- bis Drei-Sterne-Segments bewirkt. Seit August 2010 wurden in München vier neue Hotels mit insgesamt 1.155 Zimmern eröffnet, darunter zuletzt das Adagio City Aparthotel im Mai und das Motel One München Garching im Juni dieses Jahr. Darüber hinaus gab es diverse Umflaggungen, zuletzt durch die Hotelgruppe H’Otello, die das Hotel Advokat in Schwabing übernommen hat. Mit dem seit 2003 anhaltenden Übernachtungswachstum (+57,2%) ist das Bettenangebot tendenziell gleichläufig, jedoch mit einem Plus von 37 Prozent bislang weniger stark gewachsen. Vor dem Hintergrund positiver Auslastungserwartungen drängen in den kommenden Jahren weitere Marken und Konzepte auf den Markt, der Angebotszuwachs bis Ende 2012 ist jedoch moderat. In 2011 werden voraussichtlich weitere sechs Hotels mit insgesamt 623 Zimmern ihre Pforten öffnen, fast zwei Drittel davon im Vier-Sterne-Bereich. Auch bei den derzeit in Planung für 2012 befindlichen drei Projekten mit 527 Zimmern liegt der Schwerpunkt im First-Class-Segment. Trobitz rechnet für 2011 mit einem weiteren Anstieg des Übernachtungsaufkommen und damit Preisgestaltungsspielräumen für die Hoteliers.
Unverändert hohe Nachfrage nach Hotelinvestments
Der generell starken Investorennachfrage nach Münchner Hotels ste-hen nach wie vor wenig Kaufoptionen gegenüber. Im letzten halben Jahr wurden somit auch nur drei Transaktionen getätigt. Noch Ende 2010 hat die Industrieholding Aurelius für ihre Tochtergesellschaft G-Hotel insgesamt fünf Hotelimmobilien in Deutschland gekauft. Drei der Häuser, die von der Deutschen Annigton verkauft wurden, liegen in München. Die Invesco Real Estate hat für einen Hotelfonds im Rahmen eines Sale-and-Leaseback-Deals ein Hotelportfolio von fünf NH Hotels in Deutschland und Österreich im Wert von rund 170 Millionen Euro erworben. Zu diesem Portfolio gehört auch das NH Hotel München Airport. Darüber hinaus hat die HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH das von Etap betriebene Hotel an der Messe München von einer Tochter der Bülow AG für unter 10 Millionen erworben. Trobitz geht davon aus, dass in diesem Jahr weitere Transaktionen erfolgen. Vor allem im Core-Segment müssen sich die Käufer aktuell weiter mit niedrigeren Spitzenrenditen zufrieden geben. Für Verkäufer ist damit der ideale Zeitpunkt gekommen, um Verkaufsgewinne zu realisieren.