Quelle: JLL Hotels, 07. Juli 2013
Seit mehr als zehn Jahren befragt die Hotels & Hospitality Gruppe von Jones Lang LaSalle zweimal jährlich ca. 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der kurz- und mittelfristigen Aussichten für den Hotel – und Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa). Die aktuellen Ergebnisse* wurden in der neuesten Ausgabe des Hotel Investor Sentiment Survey („HISS“) zusammengefasst.
Bei
der Frage nach den kurzfristigen (sechs Monate) Erwartungen für die
Entwicklung der Hotelperformance gaben die Investoren für 21 der 31
befragten Märkte (Oktober 2012: 19) eine positive Einschätzung ab. Unter
den Top 10 rangieren dabei fünf deutsche Städte, vor allem Berlin
machte einen großen Sprung (von Rang 16 auf Rang 4). Wie schon bei der
letzten Umfrage im Oktober 2012 setzten die Investoren München an die
erste Stelle, gefolgt von Istanbul, Moskau, die deutsche Hauptstadt,
Paris und Hamburg, London, Frankfurt, Amsterdam und Düsseldorf. „Die
deutschen Hotelmärkte, eingebettet in ein insgesamt als positiv
wahrgenommenes auch wirtschaftliches Umfeld, profitieren von ihrem
ausgeglichenen Nachfragemix Geschäfts- und Freizeitreisender“, so
Christoph Härle, CEO Kontinentaleuropa der Hotels & Hospitality
Group von Jones Lang LaSalle. Münchens Wachstumsaussichten würden
allerdings mittelfristig etwas konservativer gesehen. Das zeige die
Einschätzung für den Zeitraum bis 2014. „Berlin als Deutschlands
Hauptstadt dagegen hat Nachholbedarf. Die stetig anwachsende
Gästenachfrage, kombiniert mit einer verlangsamten Entwicklung von neuen
Hotelobjekten, lässt die Investoren die Stadt an der Spree deutlich
stärker in den Fokus nehmen “, so der Hotelexperte.
Weniger
optimistisch zeigen sich die Investoren bei den Hotelmärkten in
Skandinavien. Aufgrund der sehr inländisch fokussierten
Investmentaktivitäten ist es für internationale Investoren schwer, auf
dem Markt erfolgreich zu agieren. Darüber hinaus sind die zu erzielenden
Renditen traditionell für deren Engagement meist zu gering. In den
Regionen außerhalb Londons hemmen fehlende Wachstumsmöglichketen
vielfach die Phantasie für einen Exit zu einem späteren Zeitpunkt. Auch
die Märkte in Zentral- und Osteuropa werden aufgrund eines
Angebotsüberhang und einer zurückhaltenden inländischen Nachfrage eher
auf den hinteren Plätzen (Warschau – Platz 17, Prag – Platz 20, Budapest
– Platz 28) gelistet. Für die einstmals performancestark eingeschätzten
Hoteldestinationen Mailand und Madrid (Im Juni 2007 Platz 3 und 10)
sprang bei der aktuellen Umfrage mit kurzfristigem Ausblick nur Rang 24
und 30 heraus. Beide Märkte sind stark vom business traveler Geschäft
abhängig.
Bei der mittelfristigen Beurteilung (24 Monate) werden
immerhin 28 Märkte (Oktober 2012: 24) Performanceverbesserung zugetraut.
Darüber hinaus ändert sich die Rangfolge: London und Paris und Moskau
markieren in der aktuellen Umfrage die Top 3. Neben der russischen
Hauptstadt (Oktober 2012: Platz 10) werden vier weitere Hotelmärkte
unter den ersten 10 aufgeführt, die bei der Umfrage im Oktober letzten
Jahres teilweise diese Marke noch deutlich verfehlt hatten. Rom, damals
Rang 17 nun auf 4 gesetzt, vor der bayerischen Metropole, Istanbul,
Hamburg, Barcelona (letztere im Oktober noch auf Platz 14 und Berlin
(Oktober: 16). Mit Dublin schaffte es eine Stadt sogar von einem der
letzten Plätze in die Top 10. „Nachdem in der Krise die Performance in
Dublin dramatisch zurückgegangen war, sehen die Investoren die Talsohle
als erreicht. Nicht zuletzt von der EU Präsidentschaft erwartet man
einen positiven Impuls.“
Renditeerwartung leicht gesunken
Die
aktuelle Umfrage ergab eine EMEA-weit durchschnittliche
Renditeerwartung von 7,1%, damit fast auf dem Niedrigststand von
Oktober 2007 (7,0 %). Die aktuelle Umfrage ergab eine EMEA-weit
durchschnittliche Renditeerwartung von 7,1%, damit fast auf dem
Niedrigststand von Oktober 2007 (7,0 %). „Die niedrigen Renditen bei
Staatsanleihen treiben sowohl Immobilienfinanzierer als auch Investoren
zu ergiebigeren, alternativen Produkten, wie beispielsweise die
Hotelimmobilie und lassen den Immobilienrenditeunterschied zwischen den
Assetklassen kleiner werden.
Regional betrachtet zeigen die
insgesamt 16 westeuropäischen Märkte die niedrigste Renditeerwartung mit
einer durchschnittlichen Erwartung von 6,7% (Oktober 2012: 6,9%). Die
fünf Städte, die dabei von den Investoren am positivsten eingeschätzt
werden, sind Paris (5,5%), London 5,6%), München (5,9 %), Amsterdam
(6,0%) und Wien (6,1 %). Die TOP 5 am Ende der Skala sind für die
Investoren die spanischen Resortmärkte (9,3%), Casablanca (9,2%),
Kapstadt (9,1%), Lissabon (8,6%) und Moskau (8,5%).
Kaufabsichten steigen
57
% der befragten Investoren gaben für die nächsten sechs Monaten ihre
Zielrichtung mit „Kaufen“ an (Oktober 2012: 40,4%). Dabei punkten
Madrid (89%), Mailand (82%), Rom (77%) und Barcelona (73%) am stärksten:
„Durch erwartetes Erreichen der Talsohle und somit bessere
Leistungsergebnisse für die Zukunft rücken Hotels in diesen Märkten auf
der Einkaufsliste ganz nach oben“, so Härle. Die deutschen Städte
bleiben im Visier der Investoren, sind aber vergleichsweise teuer, ihr
Wachstumspotential wird daher eher als überschaubar angesehen.
„Insgesamt
weist unsere Umfrage einen stabilen bis leicht wachsenden Optimismus
unter den Hotelinvestoren aus. Es wird deutlich, dass die Gelegenheiten
in Südeuropa inzwischen als sehr attraktiv angesehen werden, vor allem
für opportunistische Investoren. Mittel- und Nordeuropa ist insgesamt
eher stabil und interessant für institutionelle Investoren, die weniger
Risikoappetit haben.“
* Die Befragung der Investoren fand im April statt.
EMEA-weit
steigt Hotel-Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2013 um 38% - TOP 3:
UK, Frankreich und Deutschland – das meiste Kapital aus dem Nahen Osten
Das
Hoteltransaktionsvolumen* in EMEA bewegte sich im 1. Halbjahr 2013 mit
5,5 Mrd. Euro 38% über dem Vorjahresniveau (H1 2012: 4,0 Mrd. Euro).
Dabei lag das Wachstum im 1. Quartal (+45%) höher als im 2. Quartal
(+22%). Einmal mehr hat sich die Bedeutung des Kapitals aus dem Nahen
Osten gezeigt. Mit 2,1 Mrd. Euro (H 1 2012: 745 Mio. Euro) hat sich
dessen Volumen annähernd verdreifacht. Die wichtigsten Player auf den
bedeutenden europäischen Märkten waren einmal mehr Staatsfonds aus Katar
und Abu Dhabi. Globale Investoren wie Westmont, Starwood Capital und
Morgan Stanley stellten die zweitgrößte Investorengruppe mit einem
Marktanteil von 20% des investierten Kapitals, gefolgt von inländischen
Investoren mit einem Marktanteil von 18%.
In das Vereinigte
Königreich ist auch im 1. Halbjahr 2013 das meiste Kapital geflossen.
Das Investitionsvolumen betrug ca. 2,3 Mrd. Euro** (41% des
EMEA-Gesamtvolumens). Auch auf Platz 2 und 3 gab es keine Änderung:
Frankreich erzielte mit 1,3 Mrd. Euro** fast ein doppelt so hohes
Ergebnis (23%) wie Deutschland, das mit 642 Mio. Euro** (12 %) sich mehr
als verdreifachte (+211%).
Die Transaktionstätigkeit wurde
angetrieben von Portfolio-Deals, bei denen sich das Investitionsvolumen
im 1. Halbjahr 2013 im Jahresvergleich mehr als verdoppelte (auf 2,9
Mrd. Euro). Zu den wichtigsten Portfolio-Deals zählten 42 britische
Marriott Hotels, vier Groupe du Louvre Hotels in Frankreich und das
Principal Hayley-Portfolio mit 27 Hotels in Großbritannien. Diese drei
Top-Deals summierten sich auf ein Volumen von insgesamt 1,8 Mrd. Euro,
entsprechend einem Anteil von 33% am Gesamtvolumen in der Region EMEA.
Das
1. Halbjahr 2013 war zudem gekennzeichnet durch verschiedene
Trophy-Deals, wie das InterContinental in der Londoner Park Lane mit 447
Zimmern, das für 359 Mio. Euro einen Käufer fand oder das Mandarin
Oriental Paris mit 138 Zimmern, das, eindrucksvolle 1,5 Mio. Euro pro
Zimmereinheit erzielend, für 290 Mio. Euro einen neuen Eigentümer fand
(inklusive zweier Ladeneinheiten).
„Insgesamt zeigt sich in EMEA
ein erfreulich dynamischer Hotelmarkt in den ersten sechs Monaten 2013
mit der Perspektive, die ursprünglich für das Gesamtjahr genannten 8,5
Mrd. Euro Transaktionsvolumen zu übertreffen“, so Christoph Härle, CEO
Kontinentaleuropa der Hotels & Hospitality Group von Jones Lang
LaSalle. Sowohl das Angebot mache diese Aktivitäten möglich als auch ein
Annähern der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. „Last but
not least sind Kredite aus traditionellen und neuen Fremdkapitalquellen
wieder leichter erhältlich.“
* Basierend auf Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mind. 4 Mio. Euro (Einzel- und Portfoliotransaktionen)
** Jeweiliges Ländervolumen ohne grenzüberscheitende Portfoliotransaktionen
